전월세 전환 공식
전월세 전환율은 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 전세보증금에서 월세 보증금을 뺀 차액에 전환율을 곱하면 1년 치 월세가 나옵니다.
월세 = (전세보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 환산 보증금 = 월세 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세 보증금)
전세 3억 원 집을 보증금 5,000만 원 월세로 바꾸고 전환율이 4.5%라면, 차액 2억 5,000만 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 937,500원입니다.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법은 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 전환율 상한을 둡니다. 상한은 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 값입니다. 기준금리가 2.50%라면 상한은 4.5%입니다. 새로 계약하는 집에는 이 상한이 적용되지 않아, 시장 전환율은 지역과 집 종류에 따라 5~7%까지 나오기도 합니다. 한국부동산원이 매달 지역별 전월세 전환율을 발표하니 시세 비교에 쓰세요.
계산 예시
| 전환율 | 월세 | 연간 월세 |
|---|---|---|
| 4.0% | 833,333원 | 1,000만 원 |
| 4.5% | 937,500원 | 1,125만 원 |
| 5.0% | 1,041,667원 | 1,250만 원 |
| 6.0% | 1,250,000원 | 1,500만 원 |
전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까
전세는 큰 보증금을 묶어 두는 대신 매달 나가는 돈이 없고, 월세는 보증금 부담이 적은 대신 매달 비용이 나갑니다. 전세 자금을 대출로 마련한다면 대출 금리와 전환율을 비교해 보세요. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 매달 부담이 적습니다. 대출 이자는 대출 이자 계산기로, 보증금을 예금했을 때 이자는 적금·예금 이자 계산기로 비교할 수 있습니다. 월세는 무주택 근로자라면 연말정산 월세 세액공제(15~17%) 대상이 될 수 있습니다.
보증금을 올리고 월세를 내릴 때
반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에도 같은 전환율을 씁니다. 월세 90만 원을 60만 원으로 30만 원 내리고 전환율이 4.5%라면, 늘려야 할 보증금은 30만 원 × 12 ÷ 4.5% = 8,000만 원입니다. 보증금을 늘리면 전세사기·깡통전세 위험도 함께 커지므로, 등기부등본의 선순위 채권과 집값 대비 보증금 비율을 확인하고 전세보증금 반환보증 가입을 검토하세요.
전환율과 수익률
집주인 입장에서 전환율은 보증금 대신 받는 월세의 연 수익률입니다. 은행 예금 금리가 3%인데 전환율이 5%라면 월세로 받는 편이 이익이라 월세 전환을 원하고, 세입자는 대출 금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 늘리는 편이 이익입니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한은 새 계약에도 적용되나요?
아니요. 법정 상한은 기존 계약 기간 중이나 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 새 계약은 당사자가 정합니다.
보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
전환율 4.5%면 1억 × 4.5% ÷ 12 = 월 375,000원, 5%면 월 416,667원입니다.
주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률: 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율) 기준이며 2026년 10월 기준입니다. 기준금리는 한국은행 발표를 확인하세요.
